Jual beli properti membutuhkan administrasi yang cukup panjang dengan banyak point-point kesepakatan yang rumit. Oleh sebab itu, konsumen harus lebih bersabar dan detail dalam mengurusnya.
Hal itu menjadi salah satu pertanyaan pembaca, yaitu:
Halo, saya Kartika. Saya mau tanya:
1. Apakah perbedaan PPJB Lunas dan AJB?
2. Jika saya membeli properti dengan cash keras namun transaksi dengan penjual dihadapan notaris menggunakan PPJB Lunas tanpa AJB apakah sah dalam hukum?
3. Jika pelunasan hanya dengan PPJB Lunas apakah bisa langsung diproses penggantian balik nama SHM?
Terima kasih,
Kartika
Pembaca detik’s Advocate juga bisa menanyakan pertanyaan serupa dan dikirim ke email: redaksi@detik.com dan di-cc ke andi.saputra@detik.com. Pembaca juga bisa melakukan konsultasi online ke BPHN di https://lsc.bphn.go.id/konsultasi. Untuk menjawab pertanyaan pembaca di atas, berikut pendapat Penyuluh Hukum Ahli Muda Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) Kemenkumham, Ardhi Yudha, S.H. Berikut jawaban lengkapnya:
Terima kasih atas pertanyaannya Saudari Kartika. Properti menjadi salah satu investasi dan kebutuhan yang kini semakin banyak diminati. Namun, seperti yang kita tahu properti tanah dan bangunan cukup riskan terjadi masalah dalam perihal hak milik, bahkan jika tidak tepat hal ini dapat menjadi sengketa antara dua pihak.
AJB
AJB adalah salah satu bukti otentik kepemilikan tanah dan bangunan. Surat AJB adalah sertifikat yang dikeluarkan oleh PPAT secara resmi. Dalam surat ini tertulis mengenai data pemilik baru dan kesepakatan antar dua pihak mengenai pemindah hak milik. Meskipun terlihat sederhana, namun sertifikat ini penting untuk anda urus. Akta jual beli atau AJB adalah dokumen otentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. Akta ini dibuat dan dikuasai oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau disebut sebagai notaris, sehingga tidak dapat Anda buat sendiri. Selain itu juga, penandatanganan AJB juga harus dilakukan dan didampingi oleh PPAT. Dapat diartikan, AJB adalah salah satu syarat hukum ketika melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan.
Pembuatan AJB oleh notaris PPAT ini menyatakan bahwa tanah adalah objek jual beli yang sudah bisa dialihkan atau alih nama dari penjual ke pembeli. Setelah mengetahui definisinya, hal yang perlu anda ketahui berikutnya dari AJB adalah perbedaannya dengan SHM dan PPJB. Jika AJB adalah akta atau bukti dari adanya proses jual beli tanah atau bangunan, maka berbeda dengan SHM.
SHM
Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah kepemilikan hak paling tinggi dan paling kuat atas tanah atau bangunan, sehingga dapat diartikan SHM merupakan bukti kepemilikan. Sebelum mengurus AJB dan mendapatkan SHM, dokumen awal yang mesti Anda urus adalah PPJB. Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah perjanjian awal antara pembeli dan penjual tanah atau bangunan bersifat tidak otentik.
PPJB adalah akta yang dibuat oleh calon penjual atau pembeli maupun pihak lainnya tanpa melibatkan adanya notaris. Pada intinya, AJB artinya dokumen penting yang digunakan untuk menyelesaikan proses transaksi ini di kantor PPAT setempat. Setelah pengurusan AJB usai, barulah anda bisa mengurus pencatatan pengalihan nama sertifikat untuk menerima SHM dengan atas nama anda sendiri.
AJB adalah dokumen yang tentunya tidak bisa Anda lewati saat proses transaksi jual beli tanah dan bangunan. Sebab AJB memiliki beberapa fungsi berikut:
1. Sebagai bukti sah atas transaksi jual beli rumah atau tanah yang disepakati dengan harga dan ketentuan yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
2. Sebagai bukti perkara apabila salah satu pihak tidak bisa memenuhi kewajibannya.
3. Sebagai bukti sah bagi kedua belah pihak karena masing-masing telah memenuhi hak dan kewajibannya.
